Rendement locatif à Jérusalem : ce que disent vraiment les chiffres

Le rendement à Jérusalem n'est pas celui qu'on imagine

Beaucoup de propriétaires arrivent avec une intuition : « l'immobilier à Jérusalem, c'est sûr, donc ça rapporte ». Les deux moitiés de la phrase ne vont pas ensemble. Un marché recherché est un marché cher à l'achat, et le prix d'achat est le dénominateur du rendement.

En 2026, le mètre carré se négocie autour de 35 000 ₪ en moyenne à Jérusalem, avec une médiane proche de 33 000 ₪. L'écart entre quartiers est considérable : de 24 000 à 34 000 ₪ à Gilo, Pisgat Ze'ev ou Har Homa, mais de 50 000 à 90 000 ₪ à Talbiya, Rehavia ou Mamilla.

Ce que rapporte un bail classique

Les loyers constatés sur le marché en 2026 tournent autour de :

• Studio : 2 700 à 5 000 ₪ par mois
• Deux pièces (1 chambre) : 3 400 à 6 500 ₪
• Trois pièces (2 chambres) : 4 200 à 9 500 ₪

Dans les quartiers les plus recherchés, un bien de qualité se loue 7 000 à 12 000 ₪. Rapporté au prix d'achat, cela donne un rendement brut de 2 à 5 % selon le quartier — et c'est la périphérie qui affiche les meilleurs ratios, précisément parce qu'on y achète moins cher.

Ce que change la courte durée

Sur le marché de la location courte durée à Jérusalem, deux sources indépendantes donnent des ordres de grandeur différents, et c'est instructif :

• PriceLabs relève un prix médian de 438 ₪ la nuit et une occupation réalisée de 59 % sur trente jours.
• Airbtics, sur 2 161 annonces actives, relève une moyenne de 674 ₪ la nuit pour 55 % d'occupation, soit environ 201 nuits louées par an.

L'écart n'est pas une contradiction : une moyenne est tirée vers le haut par les grandes propriétés, une médiane décrit le bien courant. La vérité d'un appartement ordinaire se situe entre les deux.

L'écart réel entre les deux formules

Une fois déduits les frais de plateforme (environ 15,5 % constatés) et la commission de gestion, la courte durée rapporte davantage — mais moins que ce qu'on imagine. Sur un deux-pièces central, l'écart tourne autour de 1 000 à 1 500 ₪ par mois.

Ce n'est pas rien : c'est 12 000 à 18 000 ₪ par an. Mais ce n'est pas le doublement de revenus qu'on lit parfois, et il faut mettre en face le ménage entre chaque séjour, les creux de calendrier et un bien qui doit rester impeccable toute l'année.

Ce que ces chiffres ne disent pas

Aucune moyenne ne décrit votre appartement. Deux biens voisins peuvent s'écarter de 30 % selon l'étage, la luminosité, l'aménagement, la présence d'un ascenseur ou d'une terrasse. Et ces rendements sont bruts : ni Arnona, ni Vaad Bayit, ni énergie, ni travaux n'y sont déduits.

Ils servent à une chose : savoir si l'ordre de grandeur correspond à ce que vous attendiez, avant d'aller plus loin.